8.31대책 한 달, 갈 길 잃은 투자자금이 상가로 모여들고 있다. 보유세 강화, 전매 제한 등 촘촘히 짜인 규제로 주택이나 토지에서 더 이상 수익을 기대하기 힘들다는 인식이 확산되면서 상가가 대체 투자처로 떠오르고 있는 것이다. 특히 단지내 상가나 근린상가 위주로 투자자들의 문의가 급속히 늘어나고 있지만 수익성 분석 없이 무턱대고 뛰어드는 ‘묻지마 투자’는 지양해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.
■ 8.31 대책 후 틈새상품 부상 ,규제 덜하고, 수입 안정적
퇴직을 앞둔 허 모씨는 요즘 깊은 고민에 빠져 있다. 퇴직금으로 아파트를 한 채 장만해 노후를 대비하려던 계획을 세웠지만 8.31 대책으로 전면 수정이 불가피해졌기 때문이다. 마땅한 투자처가 없어 고민하던 그는 상가가 주택이나 토지 보다 세부담이 적을뿐더러 지속적인 임대수입이 가능하다는 주변 말에 귀가 솔깃해졌다. 그는 비교적 리스크가 덜한 근린상가 1층 투자를 신중히 고려 중이다.
최근 허씨처럼 상가 투자에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있다. 고정적인 수입 확보가 가능할 뿐 아니라 올 4월 상가 후분양제 도입으로 투자 안정성도 한결 높아졌기 때문이다.
이러한 변화의 흐름이 가장 먼저 감지되고 있는 곳은 단지 내 상가. 특히 대한주택공사가 분양하는 단지 내 상가에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 공기관이 분양해 믿을 수 있을 뿐 아니라 일정 규모 이상의 배후 단지를 보장받을 수 있기 때문이다. 생활 밀착점포가 대다수여서 시장 경기 영향을 덜 받는다는 것도 강점이다.
실제로 지난 22일 용인 동백지구 1단지에서 지상 1층 전체 5개 점포를 분양한 결과 평균 낙찰가율(내정가 대비 낙찰가 비율)이 160%, 최고 낙찰가율이 191%였다. 이날 최고 낙찰가를 기록한 점포의 경우 내정가 2억 1,000만 원의 2배에 가까운 4억 1,000만 원에 낙찰됐다. 같은 날 용인동백 4단지 상가 분양에서도 평균 낙찰가율이 137.7%를 기록했다. 주공 임대공급처 방명수 차장은 “최근 주공에서 분양한 단지내 상가 평균 경쟁률이 20대 1 정도고 평균 낙찰가율도 130~160%에 이르고 있다”고 말했다.
입지여건이 뛰어난 근린상가에도 투자자들의 발길이 잦아지고 있다. 특히 대규모 상권을 형성하고 있는 도심 역세권이 투자의 중심으로 떠오르고 있다. 강남역 인근 T공인 관계자는 “8.31 대책이 발표된 후 이전보다 문의가 상당히 늘어났다”며 “세 부담 증가로 주택이나 토지에 대한 투자 문의는 한 건도 없는 대신 상가나 오피스텔 등 수익성 상품으로 눈을 돌리는 투자자들이 많다”고 전했다.
역삼동 인근 유일공인 이원엽 과장은 “아파트 투자가 어려워지자 새로운 투자처를 물색하는 사람들이 상가 쪽으로 몰리고 있다”며 “특히 5억 원 이하의 금액으로 단지·오피스텔 내 상가나 근린상가에 투자하려는 사람들이 많다”고 전했다. 이러한 투자 쏠림 현상은 상가 매매가를 끌어 올리는 요인으로 작용했다. 강남역 인근에서 소위 목 좋은 자리에 위치한 점포는 최근 평당 1,000만~1,500만 원 정도 매매가가 상승했다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다.
경기 부진 여파로 고전을 면치 못하던 테마상가에도 햇살이 들기 시작했다. 이화여대 인근 상권에 들어서는 패션 테마 상가 분양 관계자는 “8.31 대책 후 투자자들의 문의가 눈에 띄게 늘었다”며 “현재 70~80% 가량 분양을 완료했다”고 말했다.
■ 안정성과 수익성 확보는 필수,
택지지구 내 근린 상가 투자성 높아
상가가 전매 제한이나 보유세 등 각종 규제에서 자유롭다는 이유로 대체 투자처로 떠오르고 있지만 무턱대고 투자하는 것은 금물이라는 것이 전문가들의 의견이다. 상가는 주로 시세 차익을 노리는 주택이나 토지와 달리 실물 경기와 밀접하게 연관돼 있다. 때문에 경기 부진으로 임차인을 구하지 못하거나 임대료 하락으로 수익성이 높지 않은 경우도 있다는 점을 고려해야 한다. 강남역 인근에서 중개업을 하고 있는 김 모씨는 “최근 투자자들이 몰리면서 상가 점포 매매가는 상승했지만 경기 부진으로 월세는 많이 오르지 않았다”며 “상가 투자를 고려하던 사람들 중 수익성을 분석해 본 후 투자를 포기하는 사람들도 상당수”라고 말했다.
따라서 전문가들은 안정적인 투자 수익성을 노린다면 입지나 상권, 소비 성향 변화 등을 면밀히 분석한 후 투자해야 한다고 지적한다. 상가 114 유영상 소장은 “8.31 대책의 반사이익으로 상가 시장에 자금이 몰리고 관심도 높아지고 있다. 하지만 상가는 개별성이 강하기 때문에 철저한 수익성 분석 후 투자하는 자세가 필요하다”며 “상권 발전 가능성이 높은 택지개발 지구 내 근린 상가가 가장 유망한 투자 상품이 될 것으로 보인다”고 말했다. 그는 또 “입지여건이 좋더라도 해당 관청에 분양승인을 받았는지 여부를 꼭 확인하고 투자해야 위험성을 줄일 수 있다”고 했다.
